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  Vergleichswert - Beschreibung des Verfahrens 

Grund und Boden

Bezüglich des Grund und Boden basiert das indirekte Vergleichswertverfahren auf der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse (in Deutschland sind Grundstückskaufverträge stets notariell zu beurkunden, wobei eine Kopie des Kaufvertrages dem Gutachterausschuss zugeht). Hierzu kann beim Gutachterausschuss Einblick in die anonymisierte Kaufpreissammlung genommen werden. Eine sichere Beurteilung ist nur bei ausreichender Zahl von hinreichend geeigneten vergleichbaren Käufen (mind. 10, besser 20 oder 30) möglich. Ein anderer Weg ist die Nutzung der Bodenrichtwerte, welche die Gutachterausschüsse empirisch aus der Kaufpreissammlung ableiten. Diese werden für größere Städte in Form von Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und Mass der baulichen Nutzung sowie die der Wertableitung zugrunde liegende durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist. Zumindest die Art der baulichen Nutzung und die Lage sollte zwischen Bodenwertzone und zu bewertendem Grundstück übereinstimmen, für Maß der baulichen Nutzung und Grundstücksgrösse können Umrechnungskoeffizienten angewandt werden. Da die meisten Grundstücke sehr viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine vollständige Übereinstimmung der Merkmale sowohl der direkt als auch indirekt zu vergleichenden Grundstücke oft nicht gegeben. Der Unterschied wird im Wege der Ableitung von Zu- oder Abschlägen bzw. Korrekturfaktoren ausgedrückt. Die sich ergebenden Abweichungen sollten nach deutscher Rechtsprechung im Regelfall nicht höher sein als 30 % – 35 %. Ansonsten kann man nicht mehr von vergleichbaren Grundstücken sprechen. Der ermittelte Wert des Grund und Boden ist ggf. durch Zu- und Abschläge für wertbeeinflussende Faktoren wie z. B. Kontamination und dingliche Rechte zu korrigieren.

Bauliche Anlagen

Wie beim Ertragswertverfahren können Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sinnvollerweise auch im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Das Merkmal "eigengenutzt" darf bei der Auswahl eines Wertermittlungsverfahrens keine Rolle spielen, da es sich bei der Eigennutzung um ein persönliches Verhältnis handelt, welches nach § 194 BauGB nicht zu berücksichtigen ist. Auch für bauliche Anlagen stützt sich das Vergleichswertverfahren auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Ebenso wie beim Grund und Boden fehlen aber meist direkt vergleichbare Kauffälle. Im indirekten Ansatz sind daher einerseits die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse heranzuziehen und andererseits aufgrund eigener Marktrecherche die am regionalen Markt erzielbaren Verkaufspreise. Dabei können lagespezifische Abweichungen (Stadtteile) und die Größe meist gut berücksichtigt werden. Einer individuellen Einschätzung und wertmäßigen Berücksichtigung bedürfen die weiteren Merkmale wie z. B. Mikrolage (Infrastruktur, Einwohner, Lärm, etc.), Ausstattung und der subjektive Eindruck.

 

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